适用诉讼时效。
根据2009年10月1日实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解彩惚湛厦释》第六条规定，在物业服务企业书面催缴的合理期限内，向法院请求业主交纳物业费的，法院应予支持。
我国民法通则规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果。那么物业合同同样适用诉讼时效的规定。
但并不是说，过了诉讼时效的物业费都无法主张了。如果物业公司能够提供证据证明诉讼时效中断的，如经公证的催收单或其他方式行使债权的凭证。
扩展资料：
一般诉讼时效
指在一般情况下普遍适用的时效，这类时效不是针对某一特殊情况规定的，而是普遍适用的，如我国《民法通则》第一百三十五条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为2年，法律另有规定的除外。”这表明，我国民事诉讼的一般诉讼时效为2年。
（现《民法通则》有关诉讼时效的内容已失效，已经开始适用《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效的规定）
2017年3月15日，第十二届全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国民法总则》。该法自2017年10月1日起施行。
该法第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”这表明，我国民事诉讼的一般诉讼时效从2017年10月1日起为3年。
参考资料：百度百科-诉讼时效