面积误差比是指购买商品房时实测面积与预测面积之差和预测面积的比值。面积误差比是商品房买卖过程中处理面积差异的一种方法。其中面积误差比在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实计算，买受人请求解除合同的，不予支持，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同的、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实测面积小于合同约定面，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。
昨天，济南市房管局的工作人员在洪楼广场举行了一次服务咨询会。在现场，有不少居民委托济南市房产测绘研究院对其房屋进行测量。“我总感觉我家房子的实际面积与购房合同上的面积存在出入，但开发商就是不承认，所以我希望房产测绘部门能给我家实际测量一下。”居民刘女士的说法代表了不少居民的心声。
2006年前合同面积源于多个版本
“购买商品房，在交房时发现实测面积与合同约定面积不一样，这在2006年之前不时会遇到，因为这个合同面积，有的是开发单位自己计算的预售面积，有的是设计单位计算的面积，还有的是施工单位计算的面积，也有测绘部门计算的面积。但在交房办理房屋产权登记时，所采用的面积必须由房产测绘部门实测提供，这两者由于专业的关系，在计算的方式、执行的技术标准上不同，导致结果相差很大，商品房购买者会感到受了开发商的欺诈，因此，上诉法院的情况很多，同时也给房地产市场健康发展，造成了很大的障碍。”济南市房产测绘院的相关负责人说。
2006年后合同面积源于预测绘
为此，2006年，济南市建委和济南房管局联合下发了《关于加强商品房网上预售管理的通知》，新建商品房预售必须进行预测绘。“预测绘是指依据设计图纸和相关的资料按照《房产测量规范》来计算房屋建筑面积，预测绘所有的数据全部从设计图纸上直接采集，预测面积即作为合同约定面积。”上述负责人说。
但预测绘还只是个“约束红线”而已，真正看房屋的面积有没有缩水，还是得看房屋实测，而实测就是最终办理产权登记面积时的标准。“实测是指房屋竣工后，房产测绘部门依据设计图纸对房屋的现状进行实地丈量、核实楼房的分户情况、尺寸、共有建筑部位的使用情况等，计算房屋的建筑面积。如果房屋已进行过预测绘，实际施工时又严格的按照设计图纸的要求进行，没有施工变更，且共有建筑部位的实际使用情况经核实后没有发生变化，则实测后的面积应与预测面积相一致。”房产测绘院的工作人员说。
误差若低于3%据实结算房价款
如果最后实测结果与预测绘的存在出入，该怎么办?记者了解到，根据《商品房销售管理办法》第20条规定，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，3%以内的误差面积，由买房人掏钱补齐，超过3%的部分，由房地产开发企业承担。产权登记面积小于合同约定面积时，误差小于3%的，开发商退钱，误差超过3%的，超出部分要双倍退钱。
“早在十几年前，济南市房管局就已经对每一间商品房在竣工后进行实测，房产证的登记面积就是实测的结果。”济南市房产测绘院的相关负责人说。
如何应对购房面积误差
在购房时出现房屋实际面积和当初签订购房合同时约定的面积存在一定的误差，这是比较普遍的，重点是看误差的比例和开发商解决误差问题的方式。
首先，根据规定，开发商出售期房必须以套内建筑面积数来签订购房合同，不得以建筑面积来签购房合同，通常开发商在宣传房屋价格时都是以建筑面积来计算的，所以在签约时必须要转化成套内建筑面积。购房人最好是与开发商在购房合同中约定，出现面积误差时的处理办法，这样出现误差时即可按照约定的内容处理。如果因为不懂或其他原因在购房合同中没有约定，那么只能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定来处理。该条法律内容是：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照法律依据来处理。
最后强调一点，虽然有上述司法解释的规定，笔者还是建议购房人依据所购房屋的性质和该项目可能存在的问题与开发商约定好解决面积误差的具体办法，最好将出现误差的情况和解决的办法约定的比司法解释更为细化，例如如果出现超出3%的情况，购房人提出退房，开发商应在几日内将购房人已付房款以何种形式退还，支付利息的计算标准等相关内容。通过这样的约定购房人既保护自身的合法权益，又对开发商起着一定的约束作用，一旦出现纠纷，可以有效的解决相关问题。