1、供给侧与需求侧的矛盾土地方面，一二线城市核心土地供给严重不足，三四线城市大量工业用地办公厂房闲置休眠；服务方面，企业在价格、区位、定位、规划、配套、服务、孵化等方面的需求难以得到满足，园区服务缺乏市场调研，成了“花架子”。
2、产业结构调整的镇痛经历了粗放式、外延式的发展，产业园区必须实施新战略、探索新路径，转舵集约式、内涵式发展，新旧更迭，必然是一个过程，必然会经历阵痛，产业园区如何准确定位，“老产业”如何退出，“新产业”如何布局，新旧动能转化如何“无缝衔接”，都需要不断研究反复论证。
3、产业体系大而全，主导产业不清晰企业入园最大的优势在于通过合理规划和统筹布局，将生产链和价值链相关的企业集聚起来，加强之间的分工合作，形成集群效应。但我国多数产业园区过度追求大而全，缺乏明确的产业定位，片面追求大企业，几乎没有行业门槛，导致园区变成各类产业和企业的“大杂烩”。
4、缺乏成熟的运营管理模式产业园区的运营管理是一门大学门，无论是园区扩展还是招商，运营服务都是构成园区持久性发展的主要因素，目前我国大多数园区仍处于亏损状态，归根结底还是运营情况出现了问题，包括管理体制不够科学、政策措施不够完善、融资渠道较窄、专业人才比较缺乏等。
